sexta-feira, 28 de janeiro de 2011

Cônjuge separado também possui direito a pensão por morte


O instituto da pensão por morte é um benefício garantido aos dependentes do segurado falecido e tem como objetivo suprir a ausência daquele que provia as necessidades econômicas do núcleo familiar, garantindo-lhe o seu sustento. Em se tratando de cônjuge separado judicialmente, o deferimento do benefício está condicionado à comprovação de dependência econômica entre a requerente e o falecido, sendo irrelevante, para tal comprovação, a renúncia aos alimentos por ocasião da separação judicial ou mesmo a sua percepção por apenas um ano após essa ocorrência, bastando, para tanto, que a beneficiária demonstre a necessidade econômica superveniente. (STJ, AgRg no REsp 881085 / SP, Relª Ministra Maria Thereza de Assis Moura, 6ªTurma, public. 24/05/2010)

Thiago Brasil, Advogado.
thiagobrasil_advog@hotmail.com

quinta-feira, 20 de janeiro de 2011

Atingidos por catástrofes no Sul de Minas e Região Serrana do Rio, possuem direito a quitação do financiamento da casa própria, reconstrução e indenização

Os temporais, enxurradas e deslizamentos de terras ocorridos nos últimos dias no sul de Minas Gerais e região serrana do estado do Rio de Janeiro mataram muitas pessoas e deixaram várias famílias desabrigadas.

De acordo com dados divulgados pela Defesa Civil dos respectivos estados, o estado de Minas já conta com 4.049 desalojados e 18 mortes. Já para a região serrana fluminense a estatística é ainda mais triste, 13 mil desabrigados e 741 mortes já constatadas, números estes com grande possibilidade de aumento, conforme previsão destes órgãos.

Segundo o Dr. Thiago Brasil (Advogado e Diretor da ABMH – Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação), os titulares de financiamentos da casa própria firmados no âmbito do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), possuem direito a reconstrução do imóvel em área não considerada de risco (ou indenização material no valor do imóvel) e pagamento das parcelas vincendas do financiamento, durante o período de reconstrução, por conta do seguro obrigatório DFI (Danos Físicos ao Imóvel).

E complementa, para os casos em que o titular do financiamento fora acometido por invalidez permanente ou morte, se terá direito a liquidação do saldo devedor proporcional à renda composta por este para aprovação do crédito, já que tais contratos de financiamento, também contam com seguro obrigatório denominado MIP (Morte e Invalidez Permanente).

Os referidos seguros além de obrigatórios podem ser cumulados. Assim, em havendo morte do titular do financiamento e perca da moradia, os herdeiros poderão requerer a liquidação da dívida, a reconstrução do imóvel ou indenização material no valor mercadológico deste, antes de ocorrida a tragédia.

Informa o Dr. Thiago Brasil, que a ABMH, defende a tese que enquanto perdurar a reconstrução ou até serem indenizados, os titulares de financiamento e/ou seus respectivos herdeiros, possuem direito a moradia digna, cujo aluguel também deve ser custeado pela seguradora.

E alerta, embora haja controvérsias quanto ao prazo de prescrição, o ideal é que o pedido de sinistro (pedido de cobertura pelos seguros) seja feito em até um ano, a contar da morte ou da perda da moradia, e com exigência de comprovante de pedido.

A ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação), entidade nacional na luta pelos direitos dos mutuários e consumidores se solidariza com os atingidos pelas chuvas e se coloca a disposição para auxílio na obtenção da cobertura securitária e se propõe a orientar quanto a defesa judicial dos direitos.

Disk-Mutuário (Rio de Janeiro): (21) 2222-0882
Disk-Mutuário (Minas Gerais): (31) 3337-8846

www.abmh.com.br

segunda-feira, 17 de janeiro de 2011

Cobrança de comissão de corretagem do comprador é abusiva!

A maioria das construtoras para engordar seus lucros exige do comprador, ainda que enrustido nas parcelas do financiamento, o pagamento de honorários de corretagem ou comissão de venda, como remuneração aos serviços do corretor ou empresa que intermediou ou fechou o negócio.

É importante que o pretenso comprador esteja atento, pois os valores costumam ser significativos, chegando a representar 6% (seis por cento) do valor do imóvel. Assim, se o preço de compra e venda do imóvel é da ordem de R$ 150 mil, logo os honorários de corretagem seriam no importe de R$ 9 mil.

Apesar de corriqueira, a referida prática é irregular, vez que os honorários de corretagem são de responsabilidade do vendedor e não do comprador. Segundo o Código Civil Brasileiro, artigos 722 e seguintes, no contrato de corretagem, o corretor se obriga a obter para o vendedor um ou mais negócios, conforme instruções previamente recebidas, ou seja, em nada vincula o comprador.

De acordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), até mesmo nos casos em que há previsão contratual, é possível requerer judicialmente a devolução dos valores pagos, uma vez que se trata de cobrança indevida.

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, já decidiu que “quanto à comissão de corretagem, esta quem tem a obrigação de pagá-la é quem contratou o corretor” (voto do Desembargador de Justiça Mota e Silva; AC nº 2.0000.00.496376-8/000).

Thiago Brasil, Advogado e Diretor da ABMH.
thiagobrasil_advog@hotmail.com

sábado, 15 de janeiro de 2011

Preço dos imóveis em BH: Valorização ou Especulação?


Até onde a "valorização" é consecutório da lei da oferta e da procura no mercado imobiliário belorizontino? Onde estará a linha tênue divisória da real valorização e a especulação?? Estas perguntas representam as dúvidas dos pretensos compradores/vendedores!

Acredito que a especulação existe, todavia em casos isolados! O preço do imóvel em BH permaneceu praticamente estagnado por quase duas décadas. È razoável que fatores como: 1-) estabilidade econômica; 2-) aumento de renda do brasileiro; 3-) melhores índices de emprego; 4-) aumento populacional; 5-) aumento e facilidades de crédito; 6-) subsídios e demais benefícios governamentais nos financiamentos habitacionais, tenham elevado significativamente a linha da procura.

Por outro lado, é inegável a ausência de espaço físico não urbanizado na capital. Arrisco dizer que as últimas regiões foram monopolizadas por grandes construtoras: A-) Região do Bairro Cabral/Contagem (Construtora MRV) onde aptos de 2 qtos com metragem média 47m2 custam em torno de R$ 140 mil; B-) Região do Barreiro (Construtora Tenda) onde aptos de 2 quartos com 47m2 custam em torno de R$ 115 mil; C-) Região do Buritis (Construtora Habitare) onde aptos de 3 qtos com metragem entre 90 a 110m2 custam em média R$ 360 mil. 

Estas construtoras seguem com grande volume de vendas, o que demonstra que a procura aumentou e se mantém. O aumento do preço de imóveis situados em bairros periféricos desencadeou um aumento de preço dos imóveis localizados próximos do centro comercial. 

Penso que o pretenso comprador deve sim estar atento aos casos isolados de especulação. Também acredito que há uma tendência de desaceleração da valorização em alguns bairros e na estagnação do preço em outros. A questão é que a elevação dos preços dos imóveis em 2011 deve ser vista sob um prisma bairrista.

Bairros mais antigos, próximos do centro e com pouco verticalização predial (Santa Efigênia, São Lucas, Floresta, Santa Tereza, Sagrada Família, Esplanada, Pompéia) continuam com maior tendência de valorização, vez que se transformaram em um grande nicho para construtoras, havendo possibilidade de melhoria  do padrão dos imóveis, o que também é fator importante na elevação dos preços.

Algumas construtoras já iniciaram investimentos nesta região, como é o caso da Construtora Direcional que já adquire lotes e casas nestes bairros. Por outro lado, também acredito que bairros já saturados e muito verticalizados como é o caso do bairro Buritis, são mais tendentes à estagnação dos preços.

Já a região norte (Pampulha, Santa Amélia, Santa Mônica, Santa Branca, Venda Nova, São João Batista) embora seja uma região distante, pela pouca verticalização, também possui maiores chances de valorização, todavia, a longo prazo.

Para quem quer fazer do imóvel, além de moradia, um bom investimento, em 2011, deverá fugir da especulação e escolher bem a localização do imóvel.

Thiago Brasil, advogado e Diretor da ABMH.
thiagobrasil_advog@hotmail.com

Análise do Sistema Fractional


Primeiro Empreendimento Fractional no Brasil


O Conceito Fractional é um conceito de venda recentemente introduzido no Brasil e consolidado nos Estados Unidos, Canadá, México e Europa. Conforme indica a expressão em inglês, o SistemaFractional consiste na comercialização fracionada de um imóvel.

A empresa EKO Arquitetura e Construção, lançou em Janeiro/2010 o 1º empreendimento Fractional no Brasil chamado Itacaré Paradise. O Itacaré Paradise consiste em casas de alto padrão no condomínio Vila do Coqueiral na cidade de Itacaré na Bahia. Nessa região encontram-se casas de propriedades da família do Roberto Marinho, Ana Paula Padrão, dono da marca Normai, dono da rede de lanchonetes Giraffas, entre outros.

As casas são de três ou quatro suítes, excelente acabamento, entregues totalmente equipadas, decoradas e mobiliadas. Para a comercialização, cada casa é fracionda em 1/12 avos. 1 fração custa aproximadamente R$ 145.000,00 e o comprador opta por 1 ou mais frações, podendo assim ocupar a casa durante 4 semanas do ano. Cada fração é registrada em cartório e poderá ser vendida, emprestada, alugada e hipotecada.

Os anunciantes alegam, se tratar de um mecanismo jurídico que além de proporcionar comodidade e lazer, vem se apresentando no mercado como uma excelente opção de investimento, valorização acima da média e uma taxa de retorno bastante atrativa.


ANÁLISE CUSTO/ BENEFÍCIO


Conheci esse empreendimento quando estive em Itacaré - BA em janeiro de 2010. O corretor me alegou que uso se dá em sistema de rodízio nos feriados e que a despesas mensais são rateadas entre os co-proprietários.

Logo concluí que o sistema seria falho quanto ao aproveitamento. Pois, pode acontecer o pagar para não usar.

É aconselhável que o interessado ponha na ponta do lápis o investimento inicial (no caso R$ 145 mil) bem como as despesas mensais de manutenção. Pois a hospedagem em pousada pode sair mais em conta, além de proporcionar outras comodidades como é o caso do "serviço de quarto" e "café da manhã".

Outro ponto a ser considerando neste tipo empreendimento é a questão da liquidez. Seria tarefa fácil revender o peixe? Existe real possibilidade de valorização? Por se tratar de "um novo conceito de empreendimento", estas respostas são sempre difícieis de responder.

É preciso se atentar que os mesmos R$ 145 mil aplicados em poupança renderiam aproximadamente R$ 725,00 mensais ou R$ 8.700,00 anuais. Valor razoável para custear 3 hospedagens ao ano de uma família 3/4 membros. E o melhor, sem despesas de manutenção.

Outro comparativo que precisa ser feito é com relação ao financiamento habitacional. Pois dependendo da localidade do imóvel, a valorização é certa, ao contrário do sistema fractional, onde a dúvida impera.

No caso específico de Itacaré - BA, que é um vilarejo em meio a ambiente paradisíaco e que está sendo recentemente descoberto, a valorização é certa.

Creio que em 10 anos, Itacaré infelizmente se tornará em uma "Porto Seguro".
Eu particularmante, até cogito a possibilidade de financiar um imóvel na cidade para auferir rendimento com a valorização.

Para quem não conhece, vale a pena conhecer:
www.itacare.com
www.itacare.com.br

Thiago Brasil, Advogado e Diretor da ABMH.
thiagobrasil_advog@hotmail.com