Conforme o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino, nesses contratos havia dois pesos e duas medidas. “O saldo devedor, assim como hoje, era atualizado com a correção monetária e os juros previamente contratados. Já os reajustes das prestações eram feitos com base no PES ou no PCR”, esclarece.
Assim, mesmo o mutuário pagando a prestação em dia, o valor da parcela não era suficiente para quitar sequer os juros e a correção monetária do saldo devedor daquele mês. “De forma que, no mês seguinte, o saldo devedor, em vez de diminuir, aumentava, e sobre esse novo saldo devedor eram (são até hoje) aplicados novos juros”, conta Delfino.
Ao terminar o prazo do contrato, o mutuário ainda pode ter uma dívida que ultrapassa o valor do imóvel, como aponta o presidente da ABMH. “Essa dívida é o saldo devedor residual. Vale esclarecer que o problema atinge somente os contratos que não têm a cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS).”
Delfino lembra que o fundo foi criado por intermédio da Resolução nº 25, publicada em 1967, do conselho de administração do extinto Banco Nacional da Habitação (BNH). “O fundo tinha por finalidade garantir a quitação dos saldos residuais de contratos de financiamento habitacional e está presente em praticamente todos os contratos firmados até 1987 e em alguns assinados entre 1988 e 1993, quando foi extinto.”
O risco de perder o imóvel é real
O aposentado Carlos Alberto Maciel Gomes é uma das pessoas que tentam renegociar a dívida de um imóvel adquirido pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), regido pelo PES. Devido aos aumentos sucessivos das parcelas, não restou outra saída a ele a não ser ficar inadimplente. “Chegou a um ponto em que as prestações estavam muito altas, bem acima do meu poder aquisitivo”, justifica.
Com quatro filhos, o ex-metalúrgico teve de optar por investir na educação, vestuário e alimentação ou pagar as parcelas do imóvel. Mesmo assim, ele procurou regularizar sua situação. “Tentei negociar com o agente financeiro várias vezes”, lembra Carlos.
Depois de anos procurando rever a dívida, o imóvel, adquirido em 1995, foi a leilão em 2010. Já na primeira instância, a casa foi executada pela quantia de R$ 60 mil, que representa a metade de seu valor, conforme revela Carlos. “Com base nos preços de mercado, ela estaria valendo entre R$ 120 mil e R$ 150 mil, até porque fiz algumas benfeitorias”, relata.
Atualmente, Carlos tenta recuperar o imóvel, para o que conta com a assessoria da ABMH. “Estamos questionando a avaliação que foi feita e pedindo uma nova negociação.”
No caso de contratos sem FCVS, o saldo devedor residual é de responsabilidade do mutuário, como afirma o presidente, podendo até superar o valor do imóvel. “Logo, se não for quitado, negociado ou revisto judicialmente, o banco pode executar o contrato e levar o imóvel financiado a leilão”, alerta.
Delfino, diz que, até o fim do prazo contratado inicialmente, seja de 10 ou 20 anos, as prestações são o que ele denomina de pagáveis, porque são corrigidas conforme o PES ou PCR. “Todavia, uma vez finalizado o prazo inicial, o saldo devedor (residual) então existente é recalculado automaticamente pelo prazo de prorrogação previsto no contrato. Geralmente, essa prorrogação equivale à metade do prazo inicial”, diz. Com isso, as prestações podem aumentar até 10 vezes.
Renegociação nem sempre é a melhor saída
Nessa hipótese, Lúcio Delfino observa que os bancos fazem uma avaliação do imóvel por meio de um engenheiro que eles mesmos indicam. “No caso da Caixa, há um custo de R$ 450 para o mutuário. Em seguida, é apresentada uma proposta para o devedor, concedendo um desconto para quitar ou renegociar a dívida.”
Essa renegociação é realizada por intermédio da Empresa Gestora de Ativos (Emgea), pública federal, de natureza não financeira, vinculada ao Ministério da Fazenda, diz Delfino. “Ela administra os contratos da Caixa desde 2004, por meio do programa Ô de Casa.”
Ação Judicial
A segunda alternativa seria pedir a revisão do contrato de financiamento na Justiça. Nesse caso, o ideal é que, antes de tudo, o mutuário faça um laudo contábil sobre o valor da dívida. “Levando em conta as alterações que podem ser revistas judicialmente, compare com a proposta apresentada pelo banco, no caso de negociação.”
A ABMH, possibilita aos mutuários efetuarem este comparativo, já que a entidade conta com contadores conveniados, especialistas na área.
Conforme Delfino, embora o Judiciário seja lento, questionar a dívida na Justiça compensa, principalmente quando o valor do imóvel é maior que o da dívida, ou quando a proposta oferecida pelo banco não for vantajosa. “Vale lembrar que a ação judicial pode demorar menos tempo que o refinanciamento do saldo devedor residual.”
De qualquer forma, a ABMH defende que a cláusula contratual que transfere ao mutuário a responsabilidade pelo pagamento do saldo devedor residual é abusiva. “Em especial, pelos fundamentos do Código de Defesa do Consumidor. Embora ainda não exista uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificando o tema, a tese já foi aceita por alguns tribunais brasileiros.”
Para evitar o leilão, o mutuário poderá ajuizar medida cautelar, com pedido de liminar, “uma vez verificada a presença dos requisitos legais exigidos na espécie, ou seja, a aparência de que o direito invocado ampara o mutuário e que este poderá, ainda, suportar prejuízos, caso haja demora na prestação jurisdicional”, completa.
O drama no Estado do Espirito Santo
De acordo com o Dr. Thiago Brasil, Diretor da ABMH/ES, a entidade estima que no estado do Espírito Santo, existam cinco mil mutuários na mesma situação, sendo que 95% destes consumidores possuem imóveis nas cidades de Vitória, Vila Velha, Serra e Cariacica.
Alerta o diretor, quem se encontra neste “barco furado” , deve tomar uma medida o quanto antes para evitar o risco de leilões.
Caso a proposta do banco seja indecorosa, pode o consumidor ingressar com uma ação a fim reduzir ou ter declarada quitada a dívida, além de ter garantido o direito de depositar em juízo mensalmente, valor de prestação que caiba no seu orçamento.
De acorda com Brasil, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH-ES), presta auxílio a todas as pessoas que estejam passando por este tipo de problema, seja analisado a proposta do banco, seja na defesa em juízo.
A consultoria é oferecida gratuitamente por meio do site portal da entidade (www.abmh.com.br) ou pelo Disk – Consumidor: (27) 3062-5477.
ABMH – Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação
Diga NÃO ao saldo residual
Av. Champagnat, nº 583, sala 704, Praia da Costa, Vila Velha – ES
Disque-Consumidor: (27) 3062-5477 | E-mail: espiritosanto@abmh.com.br
www.abmh.com.br
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